Alienação fiduciária: o que é e como funciona essa modalidade de financiamento imobiliário?

Se você está pensando em comprar um lote e construir uma casa, mas está pesquisando um pouco mais sobre financiamento, custos e orçamentos, certamente se deparará com o termo alienação fiduciária. Explicando de forma simplificada, a alienação fiduciária é uma forma de garantia de pagamento por meio da transferência da propriedade de um bem pelo devedor ao credor, até que a totalidade da dívida seja quitada.

Um exemplo prático: em alguns empreendimentos imobiliários, no caso de pagamento parcelado, o loteador faz a venda do lote com alienação fiduciária. Neste caso, no momento da venda, o bem é transferido para o nome do comprador, mas fica em garantia ao loteador até que todas as parcelas sejam pagas. Alguns bancos que trabalham com financiamento do terreno à construção, como é o caso da Caixa Econômica Federal, podem encontrar dificuldade nesse tipo de situação. Isso acontece porque, ao conceder o crédito, o bem também entra como garantia, e um mesmo terreno não pode ser dado como garantia duas vezes de forma simultânea, o que inviabiliza a operação junto ao banco.

Apesar de ter um nome “complicado”, trata-se de um modelo muito comum de garantia de pagamento de dívidas. Alienar significa, também, transferir a propriedade de algo para outra pessoa. A fidúcia, por outro lado, significa confiança.

Agora que já explicamos o conceito, vamos falar sobre as vantagens e alguns pontos de atenção da alienação fiduciária, para que você decida se essa é, ou não, a forma ideal de financiamento para você e sua família. Vamos lá?

Quais são as vantagens da alienação fiduciária?

Um ponto importante e vantajoso da alienação fiduciária, que a distingue de outras modalidades de financiamento mais tradicionais e conhecidas, é que o credor (geralmente um banco ou uma financeira) se torna dono da coisa, numa figura de propriedade resolúvel. A propriedade resolúvel se dá, juridicamente, quando o título aquisitivo está subordinado a uma condição resolutiva ou advento do termo. Ou seja, a propriedade deixa de ser plena, passando a ser limitada. Assim sendo, feito o pagamento da dívida, extingue-se o domínio do credor e o devedor passa a ser, então, o dono pleno e exclusivo. Na prática, significa que enquanto a dívida não é quitada, a propriedade não é completamente do comprador, pois esta dada em garantia da dívida, mas ele mantém o direito ao uso do imóvel durante o período de maneira irrestrita.

A alienação fiduciária é muito comum no processo de financiamento bancário e de imóveis prontos, e passa a ser cada vez mais usada no mercado de loteamentos no Brasil.  Uma potencial vantagem é de que os juros tendem a ser menores com este tipo de operação, pois os riscos para o vendedor são mitigados, já que a retomada do bem é mais simples em caso de inadimplência do comprador. Em resumo, a alienação fiduciária possibilita um empréstimo de valores altos, juros baixos e prazos mais longos para pagamento. 

Outro fator que favorece a alienação fiduciária é a “independência”. Quando você opta por fazer esse tipo de financiamento, você não precisará dar outro bem como garantia, nem pedir favores de terceiros, como acontece, por exemplo, quando você escolhe um financiamento com um fiador.

Uma outra vantagem da alienação fiduciária aplicada no mercado de loteamentos, é de que o bem já passa para o nome do comprador no momento da venda do lote (mas fica em garantia da dívida), mesmo que a obra do empreendimento ainda nem tenha começado. É diferente de quando não há o instrumento, como um simples Contrato de Venda e Compra (CVC), no qual o bem só é transferido após a quitação total do lote, o que expõe o comprador a alguns riscos, como falência da loteadora, ou até a venda do mesmo lote para mais de uma pessoa, por exemplo.

Preciso ficar atento a quais detalhes da legislação?

As operações de alienação fiduciária são seguras e regulamentadas por lei. A determinação jurídica sobre alienação fiduciária está na Lei nº 9.514/97, da Presidência da República, que traz todas as questões legais que envolvem esse tipo de financiamento. A alienação fiduciária pode ser contratada por pessoas físicas ou jurídicas.

Vale ressaltar que, independentemente do contratante, de acordo com a lei, no contrato firmado, entre o credor e o devedor, devem estar estipuladas algumas informações, como:

• Valor da dívida;
• Prazo e condições de pagamento do empréstimo;
• Taxa de juros e encargos incidentes;
• Descrição do objeto de alienação, bem como a indicação de propriedade e modo de aquisição;
• Cláusula assegurando a livre utilização do bem pelo devedor;
• Indicação de valor da propriedade e de critérios de revisão para o caso de venda em leilão.

O que acontece depois de quitar a alienação fiduciária?

Após o pagamento das parcelas e quitação da dívida, é necessário atualizar essa informação no registro do imóvel. 

Para atualizá-la, o processo é simples: o devedor seguirá para o Cartório de Registro de Imóvel responsável com a documentação necessária e referente à quitação da dívida para solicitar a atualização. Como histórico, a informação de que o bem foi alienado anteriormente ficará visível na documentação. Entretanto, uma nova cláusula será adicionada, sinalizando que a dívida de financiamento imobiliário foi quitada e a alienação, portanto, encerrada.

E aí, você entendeu o que é a alienação fiduciária? Se ficou com alguma dúvida, pode comentar na caixa abaixo. Nossa equipe estará à disposição para esclarecer suas questões. Além disso, se você gostou desse conteúdo e quer ficar por dentro de novidades sobre arquitetura, decoração e tecnologia, assine nossa newsletter e receba, semanalmente, novos artigos preparados pela equipe da InstaCasa.